ESG inmobiliaria, el camino entre las buenas prácticas y Big Data

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Los tres pilares de la ESG trabajan solidariamente y el sector inmobiliario, que desde hace muchos años centra su atención en aplicar estrategias para la contención del impacto medioambiental y en la gobernanza, ahora está intentando avanzar asimismo en la implementación de estrategias sociales con la ayuda de los Big Data. Hemos hablado de ello con Anna Maria Pacini, Head of ESG Management de DeA Capital Real Estate.

Los tres ámbitos de la ESG están impactando de modo diverso en el sector inmobiliario, ¿cómo?

Los tres temas deben verse en una doble vertiente: interna, a nivel corporativo; y externa, en relación con el negocio y dirigida a la cadena de proveedores. En estos momentos la “E” de “Environment” (medio ambiente) es sin duda el tema que más maneja la mayoría. La “G” de “Governance” (gobernanza) para empresas financieras como la nuestra está fuertemente regulada, pero intervenir en este ámbito y garantizar un sistema de gestión adecuado también es muy importante para las pymes o para las empresas que aún no han acometido un proceso de organización coherente con la arquitectura normativa italiana, que está muy adelantada en estos asuntos. Tenemos como referencia un marco normativo europeo —en primer lugar, la Agenda 2030 de las Naciones Unidas— que presta una especial atención a la salvaguardia de las personas y del trabajo, salvaguardia que, paradójicamente, está siendo cada vez más frágil. La gobernanza, en su dimensión “exterior”, es el seguimiento y la correspondiente certificación de que la cadena de suministro cumple con el mismo sistema de reglas que las empresas responsables han adoptado sobre normas como la lucha contra el blanqueo de dinero y la corrupción, conflictos de intereses, sobre la salvaguardia de empleados y colaboradores, salud y seguridad, etc.

Sobre el “Environment” hemos acumulado más experiencia, ¿qué sabemos a día de hoy?

La gobernanza es la base sobre la que se sustentan los otros dos pilares, “E” y “S”, porque contar con un correcto sistema de gestión, con roles y responsabilidades claros y definidos, garantiza asimismo la cobertura del resto de variables: la verificación de los proveedores debe efectuarse en estas tres áreas. El aspecto medioambiental está más regulado en parte gracias a la “taxonomía verde europea” (NdR, la taxonomía ayuda a los inversores a identificar de forma unívoca las actividades y los activos que contribuyen a cumplir los objetivos de sostenibilidad) y los objetivos finales son parecidos para todos los actores de la cadena. En este ámbito, el sector inmobiliario, considerando los inmuebles como “envoltorio” residencial de toda suerte de negocio, es uno de los de mayor impacto. Sabemos que los edificios de la UE ocasionan el 40% del consumo de energía y el 36% de las emisiones de gases de efecto invernadero. En Italia, en particular, tenemos un parque inmobiliario muy anticuado, pero la experiencia me demuestra que incluso el patrimonio histórico y artístico se puede revalorizar —como también parte de los edificios construidos después de la guerra— con resultados significativos en cuanto a la reducción de los impactos negativos.

Si bien es menos fácil dimensionar el componente “Social”, ¿cómo se puede actuar?

Quien trabaja en el sector inmobiliario sabe que la regeneración y las estrategias medioambientales también prestan apoyan directo e indirecto al ámbito de lo “Social”; el bienestar de las personas está ligado a la calidad de los espacios que habitan, que también incide en las comunidades de los territorios correspondientes; se trata, por tanto, de una cuestión fundamental. A nivel “corporativo” es más fácil “dimensionar” el componente “Social”, gracias también a los estándares obligatorios de los balances no financieros que deben cumplir las grandes empresas (por ejemplo, los estándares de la Global Reporting Initiative), que indican qué aspectos medir (igualdad de género, salud, seguridad, etc.). El problema es aplicar la información recabada al producto inmobiliario, pues por ahora los beneficios son más cualitativos que cuantitativos, y definir estrategias de desarrollo que tengan en cuenta estas variables dentro de distintas clases de inmuebles: hotelero, terciario, residencial, vivienda social, etc. Es necesario, por tanto, establecer estas diferenciaciones fundamentales. Además, en nuestro sector, inevitablemente, el desarrollo y aún más la revalorización, generan un impacto positivo en las comunidades, la calidad de vida y la seguridad de los territorios. Para medir estos efectos será fundamental establecer métricas y metodologías de cálculo unívocas, así como la consiguiente evolución de los sistemas de recogida de datos y de análisis de los mismos.

¿Están ustedes trabajando ya con los Big Data? ¿Cómo?

A día de hoy no existe una metodología única para recopilar y comparar datos. Por ejemplo, con respecto al consumo y a las emisiones por metro cuadrado, la evaluación varía en función de quien la realiza: no existe una definición clara de cómo atribuir uno u otro consumo a las superficies. Así, por ejemplo, un aparcamiento subterráneo no genera el mismo consumo que un área de oficinas, aun cuando tengan los mismos metros.  En Italia, además, no se dispone de un catastro digitalizado ni de un sistema de gestión de los certificados APE único e informatizado que pueda asegurar un sostén a los operadores por parte de las administraciones centrales, guiando con un criterio uniforme las evaluaciones de todos los operadores. Todo esto hace que todavía no se puedan establecer comparaciones fiables de los resultados que nosotros, los operadores, publicamos en beneficio del mercado, de acuerdo con un enfoque de máxima transparencia. No hay muchas sociedades inmobiliarias de gestión del ahorro —Società di gestione del Risparmio (NdR, los FIA —fondos de inversión alternativos— inmobiliarios son un instrumento de inversión administrado y gestionado por una tercera persona independiente y sujeta a reglamentos, denominada sociedad de gestión del ahorro) —en Italia, por lo que estamos tratando de hacer una labor de equipo para darnos reglas unívocas y compartidas, gracias a las cuales las partes involucradas puedan comparar resultados.

En lo que concierne al ámbito social, hemos recurrido a Nomisma S.p.A. (NdR, sociedad independiente que ofrece estudios de sector y territoriales, estudios económicos y de inteligencia de mercado, evaluaciones, asesoramiento estratégico y servicios de consultoría) para definir unos parámetros sociales y sus correspondientes métricas de medición, basándonos en los datos que recogen en todo el país para hacernos una idea cabal del impacto de nuestras acciones tanto en macro como en microcomunidades.

En su opinión, ¿qué cuestión estamos subestimando de los múltiples aspectos que componen el complejo escenario de la crisis medioambiental?

Sí, nos estamos olvidando del agua. Se habla mucho de energía y subestimamos el peligro de que nuestros territorios se conviertan en objeto de fenómenos periódicos de sequía y de eventos meteorológicos calamitosos, ligados justamente a los cambios climáticos en curso. En el sector inmobiliario estamos decididamente orientados a reducir el consumo pero a nivel nacional existen normas que no facilitan el uso de fuentes de agua alternativas, y la parcelación de los proveedores no permite una gestión unitaria del asunto. Naturalmente, esperamos que se produzca una intervención a nivel central, que incida en las redes de distribución locales para limitar las pérdidas, que muchas veces proceden de las propias redes hídricas, vetustas y maltrechas, y que permita una gestión oportuna del consumo, que sigue midiéndose con contadores no electrónicos, por lo que muy a menudo se basa en estimaciones anuales. Se debería prestar más atención a esta cuestión en todos los ámbitos del sector inmobiliario; de momento solo se está abordando en el de la construcción, tanto en lo que concierne al consumo como en lo que respecta a los gastos derivados del mismo.